El riesgo de no cobrar el alquiler de una vivienda es real, especialmente para los propietarios que han hecho una gran inversión y que pagan la hipoteca con los alquileres. Esta es la razón por la cual las aseguradoras ofrecen un producto de seguro diseñado para pagar los vencimientos de alquileres impagados, pero también el daño a la propiedad que pueda producirse.
La solución es contratar un seguro impago de alquiler que protegerá al arrendatario de los impagos e incluso de los desperfectos producidos por los inquilinos.
La suscripción del contrato
Suscripción de un contrato individual: el arrendador se dirige a una aseguradora y se suscribe a sí mismo. Este suele ser el caso cuando el arrendador gestiona su vivienda directamente.
Suscripción de un contrato colectivo: cuando el arrendador delega la administración de su vivienda (relaciones con el inquilino, alquiler, recuperación del alquiler, pago de gastos, etc.) a un agente externo. La compañía administradora puede proponer al propietario que se una a un contrato de seguro colectivo, negociado con un asegurador, con tasas más bajas. La desventaja de este tipo de contrato es que el propietario no tiene el control del contrato y será el primero en verse afectado en caso de rescisión del contrato, por ejemplo, sin posibilidad de apelación. Además, es el agente el que gestionará el contrato con el inquilino, la gestión de las reclamaciones y, en caso de errores de gestión por su parte, es el propietario quien tendrá que sufrir las consecuencias.
Antes contratar el seguro, es importante tener en cuenta los diferentes elementos; incluida la cantidad de inquilinos, los riesgos garantizados, la cantidad de las indemnizaciones y la duración de la garantía.
Dichos seguros cuestan entre el 2% y el 5% de la renta anual, dependiendo de las aseguradoras y las opciones elegidas.
Debes saber que las contribuciones al seguro de alquiler son deducibles de los ingresos de la propiedad.
Seguro de impago de alquiler
La garantía "básica" es la del alquiler impago. Las aseguradoras ofrecen, además, ciertas garantías opcionales (incluidas u opcionales).
La garantía de alquiler impago
Garantiza al propietario asegurado el reembolso de cualquier suma que se le deba por el hecho de que el inquilino no haya pagado la renta.
Esta cantidad incluye: alquiler, tasas e impuestos. Se pueden añadir otras más gastos económicos, dependiendo de los contratos de seguro (por ejemplo: honorarios legales, honorarios del alguacil y honorarios de expulsión, costes del cobro, etc.)
Seguro de daños a la propiedad
Esta garantía está destinada a compensar al propietario por la restauración de las instalaciones cuando hayan sufrido daños, destrucción o alteraciones causadas por el inquilino.
En general, se excluyen los daños resultantes de la transformación de las instalaciones (por ejemplo, la instalación de una partición), el desgaste normal o la limpieza.
Garantía de recurso y protección jurídica
La garantía de recurso permite al propietario perseguir cualquier acción judicial o amistosa para recuperar alquileres impagados. Es en la forma de apoyo: los costes de litigio que surjan de la acción para la recuperación de sumas adeudadas (honorarios de abogados y abogados).
Costes del procedimiento
También se puede incluir un contrato de protección legal cuando el propietario se enfrenta a una disputa con su inquilino sobre el contrato de arrendamiento sujeto a la garantía (devolución del depósito, reparaciones de alquiler, etc.). El asegurador puede ayudar al arrendador en los pasos amistosos, y en caso de necesidad de recurrir a un abogado, los costes serán asumidos por el asegurador.
La garantía de vacante de alquiler
Esto no está previsto en todos los contratos y, a menudo es opcional por una prima.
Cubre el reembolso de alquileres, cargos e impuestos resultantes de la no reubicación de locales después de la salida del inquilino.
Según los contratos, la garantía solo entra en vigencia en caso de fallecimiento del inquilino o de la salida prematura de este último.
Además, la garantía está limitada en el tiempo (por ejemplo: la asistencia para el alquiler durante cuatro meses).
Es obligatorio leer el contrato detenidamente para conocer el alcance de la cobertura, los deducibles y las exclusiones.
El procedimiento a seguir en caso de impago
El procedimiento en caso de pérdida (incumplimiento del pago del inquilino) se describe en el contrato del seguro e incluye los pasos que debes respetar escrupulosamente para que se cumpla la garantía.
Lee el contrato de seguro tan pronto como ocurra un impago.
En general, es apropiado avisar al inquilino para que pague los alquileres, mediante carta certificada con acuse de recibo, después de un retraso de treinta días en el pago.
Sin respuesta, algunos contratos requieren una orden de pago emitida por un agente judicial (cuyos costos y tarifas pueden estar cubiertos por el contrato si se incluye la garantía "recurso" o "protección legal").
Una vez que se hayan completado estos trámites y sin ninguna respuesta del inquilino, puedes declarar la pérdida al seguro. Por lo general, el pago no se realiza hasta dos o tres meses después del incumplimiento, pero será retroactivo (se compensarán los primeros pagos del alquiler).
